天友設計周 | 地塊捆綁租賃住宅，自持“包袱”變身新寵
剛剛結束的天津市二次土拍，與以往“競自持”不同，61宗掛牌地塊中，有18宗土地硬性捆綁自持租賃住宅。這些住宅規定面積、套數，還不得出售！！！結合天津土拍半數自持租賃住宅地塊未成交的結果來看，這些地塊仿佛成為了一個個“包袱”，也引得廣大“吃瓜群眾”紛紛提問：
這些“包袱”產品
如何運營、怎么個租法？
與商品房在同一小區未來如何管理？
這些“包袱”產品能否產生
更多社會效益與經濟效益？
……
巧了！天友設計集團7位主創此前針對這些問題展開過一番熱烈探討，他們集體發力，多方案、多角度為大家提供了以下7種思路，供大家參考~
思路01
“求解最高租金”
求解公式=總面積不變，功能齊全，坪效最高！
“輕輕一改”即可實現15%的坪效提升
Max坪效初探
“隔斷”這個特殊居住單元，聽著就讓人忍不住心生警惕，因為有太多中介亂打隔斷搞群租房的消息充斥于網絡。
但是，「隔斷」本身并沒有錯，錯的是胡亂建隔斷墻的行為，在專業設計師的手里，隔斷就能變成提升坪效和滿足當代年輕居住者租房需求的靈丹妙藥。
上改造后租房神戶型：
痛點：找到購房客戶與租房客戶的差異化。例如年輕租房客戶對廚房的需求較低，因此廚房空間可適當簡化；加之現代人越來越注重隱私，因此戶型內獨立衛浴必不可少……
25㎡也能取得最高租金？
城市養老住宅最小值探索
2020年，老年人口預計達到2.48億，老齡化水平達到17.17%，據預測，2050年中國老年人口將占全球老年人口的四分之一，因此，適老化設計成為了地產的重頭戲。
25㎡，是天津住宅規范下的最小居住單元面積，那么如何在25㎡下既實現養老住宅的租金最大值，又讓租房老人健健康康有生活、舒舒服服有品質？
25㎡最佳值探討：
痛點：從老人的生活方式入手，在適老化設計不能缺失的前提下，集約化收納空間，定制化家具，同時可以考慮將一部分生活社交空間在功能空間內解決.
思路02
“租賃部分誰來管？”
自持不夠，商業來湊
最小自持租賃面積下的產品極致化設計
就在各大地產紛紛對自持面積龐大而感到頭痛時，這里還藏著一塊小的——單地塊自持面積3000㎡！這對后期托管運營來說，面積屬實是有些“尷尬”。
舉例：若后期按照公寓運營，對運營方來說6000㎡左右是剛好的管理范疇，那么剩下的面積怎么辦？如果將這部分自持住宅與商業不好銷售的部分結合考慮，豈不是既可以解決自持住宅問題，還能盤活沉默的商業資產！
商業+住宅公寓組合模式：
變身養老綜合體
養老綜合體解決方案
隨著“421”?(4個老人，夫妻2人，1個孩子)家庭模式持續擴大，國人生活節奏日益加快，受到的工作壓力逐漸增加，傳統居家養老的方式顯然收到了極大的沖擊，社會化養老已經成為我國應對老齡化問題的有效方式。
而養老產業的核心是在于養老的人性化，不僅是設施上的完善，更要為老年人提供專業的居住生活空間及完善醫療、康養、生活和娛樂等服務，形成復合型養老綜合體，讓老年人老有所依、老有所樂。
思路03
“為社區賦能”
龐大的租戶人口基數為高質量社區服務買單！
紅線才是硬道理，堅決不打擦邊球
plus+
自持租賃住宅是國家保障性住房體系的重要環節，基于其政策邊界的約束下，改變這類產品的面積、租金條件等辦法均不可取，堅決不打擦邊球！
秉承“紅線不越過，底線不突破”的政治原則，設計思路也應從自持住宅如何自我提升價值變成如何為社區賦能，將社區公共產品的價值最大化。
對保障房的解讀：
剖析保障房政策下的產品痛點，挖掘公共產品性能的商業邏輯閉環。
高自持地塊之配套價值知多少
服務價值提升的REMIX方案
保障性自持租賃住宅房租低于周邊市場價？目前租房市場客戶群體同質化？中高端市場稀缺，中低端競爭激烈？看我如何洞察痛點精準破局！
高自持占比地塊意味著可以作為整體社區進行設計，在房價高企的城市核心，自持住宅地塊首先肩負起的就是其他地塊的配套作用。通過不同客群以及不同租賃市場的分析，形成更高端的租賃客群以及更高端的社區配套，從而提升整體社區（商品房+自持地塊）的品質感，盈利的同時在租房市場上脫穎而出！
思路04
“最小單元”
當“座位”成為了打車的最小單位，自持住宅的最小單元是什么？
盒子的排列組合大法
X-BOX
針對目前的自持住宅需求，不應局限在住宅的單一屬性之中，而是將其視為功能可變的多重功能組合模塊，靈活可變，才能適應不同的去化可能。
X-BOX模式：
痛點：以開放的姿態擁抱無限可能。
天友設計周全國分支巡講
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